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Legal y fiscal

PARA EXTRANJEROS NOCIONES BÁSICAS

– Residencia habitual en España; Legalmente se considera residente habitual en España cuando se permanezca más de 183 días al año en territorio español o que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.

– N.I.E. En España cada persona (sea residente o no) tiene asignado un número de identificación fiscal que debe consignar en las declaraciones de impuestos y en cualquier comunicación que dirija a la Administración Tributaria. Es obligatorio para la compra.
Hoy en día la obtención del NIE tarda entre 3 ó 4 semanas hay que solicitarlo lo antes posible. Aconsejamos acuda a un Notario para que saque una fotocopia compulsada del pasaporte requisito indispensable para poder solicitar posteriormente el correspondiente N.I.E. O dirigirse directamente a una comisaría.
También se puede solicitar en la embajada española del país de origen y generalmente es mas fácil.
Los no europeos tendrán que justificar su pase por la frontera, es decir, que en el puesto fronterizo se selle el documento.

1. Elección de la propiedad.

Aconsejamos acudir a agencias de buena reputación. 

2. Contrato privado.

Una vez elegida la propiedad, aparte de la asesoría que pueda prestar PRESTIGE REAL ESTATE SL, quien solicitará toda la información jurídica, (titulo de propiedad, nota registral, I.B.I. etc), el comprador puede contactar con un abogado especializado en temas inmobiliarios para su mayor tranquilidad si así lo estima necesario.

 

La propiedad se puede adquirir.

a) Directamente por escritura publica de compra venta otorgada por un notario.

b) Mediante contrato privado de compra venta (arras), este contrato se rige por la voluntad de las partes, habitualmente no hay transmisión de la posesión y el comprador entrega una cantidad a cuenta. Hay dos tipos de contrato de arras: el de arras penitenciales o confirmatorias.

El primer caso se conoce más vulgarmente como las arras del 1454 del código civil, es decir, que las partes convienen que en caso de no producirse la escritura de compra venta, por causas imputables al comprador esté pierde las cantidades entregadas y si es por culpa del vendedor, este debe devolver la cantidad doblada como penalización.

En el caso de confirmatorias el contrato tiene que ser ejecutado por las dos partes, exceptuando que hayan aceptado una penalización.

c) Existe también la posibilidad de una opción de compra, en este supuesto el vendedor no puede durante el periodo de la opción vender a terceros. Tiene una incidencia fiscal:

SUJETOS PASIVOS DE IVA

Cuando el concedente de la opción es empresario (sujeto pasivo de IVA) y ésta opción se conceda a título oneroso, la opción de compra tiene la consideración de prestación de servicios tributando por IVA al tipo general (2017 al 21%). Si además se instrumenta en escritura pública siendo susceptible de inscripción registral, la opción estaría sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 1,5% vigente en Cataluña.

SUJETOS NO PASIVOS DE IVA

La concesión del derecho estaría sujeta para el optante (adquiriente del derecho) al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo vigente del 10% para CCAA de Cataluña*. Para este tipo de transmisiones la base imponible será el importe pagado en concepto de primera opción o, alternativamente, el 5% de la base sobre la que se liquidaría el contrato de compraventa cuando no se establezca una prima de opción o está fuera inferior al 5% mencionado.

 

4.Inscripción en el Registro de la Propiedad.

En España, es fundamental inscribir el título de la propiedad del inmueble en el Registro de la Propiedad, ya que éste es público, y desde el momento de su inscripción, tiene efectos jurídicos frente a terceras personas. Este dato es de gran importancia, ya que, si no inscribimos nuestra propiedad en el Registro, pueden recaer embargos u otro tipo de cargas en dicha propiedad, al estar ésta aún a nombre del vendedor, y posteriormente podría el comprador verse privado de su bien, al haber sido ejecutado por deudas del vendedor (sin perjuicio de las acciones jurídicas que posteriormente le pudieran amparar).

El plazo de inscripción es de un mes.

En el momento de la escritura los documentos necesarios son:

– NIE del comprador.

– Recibo del IBI.

– Certificado de la comunidad de propietarios si es el caso con fecha de menos de ocho días indicando que   el vendedor esta al corriente de sus obligaciones con la comunidad y si existen obras para ejecutar (si están decididas por la junta la parte que corresponda será a cargo del vendedor).

– Carta de pago o acuerdo subrogación si hay una hipoteca.

– El pago tiene que estar justificado es decir las cantidades a cuenta tienen que tener justificativo de transferencia o cheque con procedencia de la cuenta.

– Tener los últimos recibos de agua, luz electricidad para poder proceder al cambio de titular.

– Cédula de habitabilidad.

– Certificado de eficiencia energética.

 

5. Costes

Generalmente, los gastos inherentes a una compra son los siguientes:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido: En las compraventas de viviendas de nueva construcción, se aplica actualmente un tipo reducido de IVA del 10% para las viviendas, aplicándose el tipo general del 21% a las compraventas de solares y locales..
  • Si no es aplicable este Impuesto o si el vendedor no es empresario (es un particular), entonces la compraventa (de vivienda, solar o local) deberá tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) Actualmente en la CCAA de Cataluña el tipo impositivo es del 10% hasta 1 millón de euros y un 11 % a partir de un millón sobre el precio de la propiedad adquirida.
  • Honorarios del Notario: Van en proporción al valor del inmueble, y se aplican según unos aranceles previamente establecidos.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Actualmente el tipo impositivo es del 10% en la CCAA de Cataluña sobre el precio que consta en la escritura pública.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Si se hubiere satisfecho I.V.A. conforme a lo explicado en el punto anterior referido a este Impuesto, debe el comprador abonar además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo vigente en Cataluña es del 1,5% del precio de compraventa.
  • Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plus Valía): Como su propio nombre indica, se trata de un Impuesto que se paga a nivel municipal, es decir, en el Ayuntamiento donde esté situado el bien objeto de la compraventa. Este Impuesto grava el incremento del valor del suelo. Para su cálculo se tiene en consideración el número de años transcurridos entre la fecha en que el vendedor adquirió el bien, y la fecha de la transmisión actual. Se toma como base para el cálculo de dicho impuesto el valor del suelo que aparece reflejado en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, y cada Ayuntamiento aplica, posteriormente, sus propios baremos.
  • De conformidad con la legalidad vigente, dicho Impuesto debe ser abonado por el Vendedor en Cataluña.
  • Honorarios del Registro de la Propiedad: El Registro de la Propiedad cobra unos aranceles por la inscripción de la escritura de compraventa, aranceles que varían en virtud del valor del bien inmueble.
  • Honorarios del Abogado; Es practica común (como regla general, aunque no vinculante) que los bufetes que se dedican a temas inmobiliarios cobren entre un 0,5% y 1,5% calculado sobre precio real abonado por el inmueble. Sin embargo, al no existir una regla fija, este baremo puede variar, y dependerá de la política particular de cada bufete.

 

Este documento es a titulo puramente informativo en ningún caso vinculante y  sujeto a revisión especialmente en su apartado fiscal teniendo en cuenta los cambios en esta materia.

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